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부동산상식

재건축 / 재개발

1. 재건축

 

재건축은 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것을 말한다. 주택건설촉진법에 근거한 것으로 노후·불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업이다.

재건축의 대상은 기본적으로 노후·불량주택으로서 공동주택을 원칙으로 하나 예외적으로 단독주택도 대상에 포함하고 있다. 공동주택이나 단독주택을 대상으로 재건축사업을 하고자 하는 경우는 300세대 이상(단독주택은 200호 이상) 또는 그 부지면적이 1만m2 이상이어야 하며, 안전진단 실시결과 2/3 이상의 주택이나 주택단지가 재건축 판단을 받은 지역(단독주택은 노후·불량건축물이 해당 지역 안의 건축물 수의 2/3 이상인 지역)이어야 한다.

재건축을 위해서는 해당구역에서 추진위원회를 구성하고 '재건축 결의'를 해야 한다. 재건축 결의가 법적인 효력을 얻기 위해서는 전체 구분소유자 중 4/5 이상, 각 동별 2/3 이상이 동의를 해야 한다. 결의가 되면 해당 지방자치단체가 평가하는 안전진단 절차를 받아야 하고, 재건축이 가능하다고 판단되면 조합을 설립해 재건축사업에 들어가게 된다.

 

 

 

 

2. 재개발

 

주거환경이 낙후된 지역에 도로·상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업을 말한다. 재개발의 경우에는 공공사업의 성격을 띠고 있다는 점에서 민간 주택사업의 성격이 짙은 재건축과 다르다.

 

또한 기존 주택 세입자 처리와 관련해 재개발은 공공임대주택을 공급하거나 공급 자격이 없는 세입자에게 3개월분의 주거대책비를 지급하도록 되어 있으나, 재건축은 당사자 간의 주택 임대차계약에 따라 개별적으로 처리하게 된다.