집값 안정화의 일환으로, 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말한다.

1989년 주택법 개정에 따라 공공택지를 공급받아 건설하여 공급하는 공동주택에 한하여 분양원가연동제가 실시되었다. 1990년대 후반의 외환위기로 주택시장 경기가 침체되자 1999년 국민주택기금을 지원받는 공동주택 외에는 분양가격의 전면 자율화가 실시되었다. 2000년대 이후 부동산경기가 과열되자 집값 안정을 위하여 다시 공동주택의 분양가격을 규제하게 되었고, 2007년 주택법을 개정하여 분양가상한제를 전면 적용하였다.

이 제도는 공공택지에 건설하여 공급하는 공동주택뿐 아니라 민간택지에도 적용되며 주상복합도 포함된다. 이 제도에 따른 분양가격 산정은 '건축비(기본형 건축비+건축비 가산비용)+택지비'를 합산하는 방식으로 계산된다. 이 제도에 적용되는 주택을 분양할 때는 산정된 분양가격 이하로 공급하여야 하며, 입주자 모집 공고안에 규정된 양식에 따라 분양가격을 공시하여야 한다.

국토교통부 장관은 주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정한 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형 건축비를 매년 3월 1일과 9월 1일을 기준으로 고시한다. 건축비 가산비용은 '공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙'에 따라 산정한다. 택지비는 공공택지의 경우에는 해당 택지의 공급가격에 '공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙'에서 정한 택지와 관련된 비용을 가산한 금액이며, 민간택지의 경우에는 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 감정평가한 가액에 '공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙'에서 정한 택지와 관련된 비용을 가산한 금액이다.

분양가상한제 적용주택은 전매가 제한된다. 전매제한 기간은 수도권에서 개발제한구역을 해제하여 개발된 주거 전용면적 85㎡ 이하의 분양가격이 ①시세의 70% 미만인 경우에 보금자리주택은 8년, 그외의 주택은 5년, ②시세의 70% 이상 85% 미만인 경우에 보금자리주택은 6년, 그외의 주택은 3년, ③85% 이상인 경우에 보금자리주택은 4년, 그외의 주택은 2년이다. 여기에 해당하지 않는 수도권 과밀억제권역에 속하는 투기과열지구의 경우, 공공택지주택 전용면적 85㎡ 이하는 5년, 85㎡ 이상은 3년이고, 민간택지주택은 전용면적에 관계없이 3년이다. 비투기과열지구는 공공택지와 민간택지 구분없이 모두 1년이다. 수도권 이외의 투기과열지구 공공택지주택은 3년, 민간택지주택은 1년(대전·세종시·충남·충북은 3년)이고, 비투기과열지구는 공공택지주택만 1년이고, 민간택지주택은 수도권 및 광역시 6개월, 그 밖의 지역은 제한이 없다.