임대사업자 혜택 축소, 양도소득세 중과, 공시가격 인상 등의 영향으로 매매 대신 증여로 돌아선 집주인이 계속 늘고 있다. 서울 강남권 일부 지역은 매매보다 증여가 더 많은 사례까지 나온다. 정부가 다주택자에게 연일 “집을 팔라”며 압박하지만 막상 집을 팔려고 해도 양도세 부담이 크기 때문이다. 증여는 상속보다 세율이 낮고 지분 쪼개기나 부담부증여(전세금, 대출 등 채무를 포함해서 하는 증여) 등을 잘 활용하면 세금 부담을 대폭 줄일 수 있어 일찌감치 자녀에게 부동산을 물려주는 자산가가 늘어나는 추세다. 

지난해 9·13 대책으로 다주택자 세금 규제가 강화된 뒤 주택 증여가 13년 만에 역대 최대치까지 급증했다. 

한국감정원에 따르면 지난해 전국에서 이뤄진 건축물 증여 건수는 2017년과 비교해 20.9% 증가한 13만524건으로 2006년 관련 통계 집계 이후 최대치를 기록했다. 이 가운데 주택 증여는 전국적으로 11만1863건이 신고돼 2017년 8만9312건보다 25.3% 늘었다. 특히 서울에서는 지난해에만 2만8427건의 부동산 증여가 이뤄졌다. 2017년 1만4860건과 비교해 66.7%나 급증했다. 다주택자 세부담이 커지면서 세금 회피성 사전 증여가 늘어난 것이다. 

부동산 증여는 올해도 지난해 못지않게 늘어날 전망이다. 

올 1분기 서울 아파트 증여 건수는 2977건이었다. 같은 기간 매매거래 5326건의 55.9%를 기록했다. 매매 대비 증여 비중이 절반을 넘은 셈이다. 강남 등 일부 고가 아파트 밀집지역일수록 증여 추세가 뚜렷하다. 일부 지역에서는 매매보다 증여가 많아지는 현상이 나타났다. 서울 서초구에서는 올 1분기 아파트 증여 건수가 289건으로 같은 기간 매매 건수(160건)보다 1.8배가량 많았다. 송파구 역시 증여 건수(367건)가 매매 건수(253건)를 압도했고 강남구는 증여(201건)와 매매(239건)가 비슷한 수준을 나타냈다. 

반면 중소형 아파트가 밀집해 있는 노원구는 지난 1분기 아파트 증여(113건)가 매매량(547건)에 미치지 못해 대조적인 모습을 보였다. 

올해 부쩍 아파트 증여가 늘어난 이유는 무엇일까. 

지금까지 증여는 상가나 빌딩 등 고가 부동산을 자식에게 물려주는 수단으로 활용됐다. 하지만 서울 아파트 가격이 천정부지로 치솟으면서 공시가격 10억원이 넘는 아파트가 흔해(?)졌다. 

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “최근 2~3년간 서울 집값이 급등하면서 아파트도 자산가치가 높아졌다”며 “보유세가 늘어 부담스럽지만 아직 매도하기는 아깝다고 판단하는 사람들이 아파트 증여로 눈을 돌리고 있다”고 말했다. 

보유세 개편안 발표 이후 다주택자나 자산가가 아파트를 그대로 보유하는 것 외에 선택할 수 있는 방법은 크게 세 가지다. 매도와 주택임대사업자 등록, 증여다. 

하지만 다주택자 입장에서 매도는 쉽지 않다. 지난해 4월부터 다주택자 양도세 중과가 시행되면서 세금 부담이 커진 때문이다. 양도소득세 부담이 높아 파는 것보다 차라리 미리 자식에게 물려주는 것이 나을 수 있다는 얘기다. 고가 주택을 보유한 사람은 주택임대사업자 등록을 해도 별다른 실익이 없다. 현행 제도에서 주택임대사업자 등록은 공시가격 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택만 임대소득세나 보유세를 감면받을 수 있다. 서울 내 어지간한 아파트 가격이 10억원을 훌쩍 넘는 상황에서 공시가격 6억원 이하 아파트를 찾기 쉽지 않다. 

결국 강남 다주택자는 증여 외에 선택할 수 있는 방법이 사실상 없다는 점도 증여가 늘어나고 있는 원인으로 분석할 수 있다. 

신방수 세무법인 정상 세무사는 “다주택자들은 양도세 부담이 시세차익의 최대 60% 이상으로 늘었기 때문에 팔아도 실익이 없다. 양도소득에 대한 세금 부담이 클수록 증여를 선택하는 사람이 늘어날 수 있다. 자산가들은 어떻게든 세금을 아끼는 것을 1순위로 삼는다. 그동안 증여에 관심이 없던 중산층 직장인까지 아파트 증여에 대한 관심이 높아진 상황”이라고 분석했다. 

물론 증여에도 방법이 여럿이다. 

일반적으로 부부간 증여(공동명의)는 10년 동안 최대 6억원까지 공제된다. 자녀 증여(5000만원)와 비교해 공제금액이 크다. 공동명의로 전환하면 종합부동산세(종부세) 부담도 줄어든다. 종부세는 가구가 아니라 개인별로 과세되기 때문이다. 종부세는 공시가격 6억원까지 과세되지 않기 때문에 만약 종부세 납부 대상인 주택을 보유했다면 공동명의가 유리하다. 

분양권 계약을 하거나 새로 주택을 매수할 때도 처음부터 공동명의로 돌리는 것이 절세 방안이 될 수 있다. 특히 분양권 계약 후 중도금을 납부하기 전 증여하면 계약금에 대해서만 증여세를 납부하면 되기 때문에 증여세 부담이 크게 준다. 각자 잔금을 낼 수 있을 만큼 자금 여력이 있고 자금 출처 소명이 가능하다면 분양권을 공동명의로 돌리는 것이 낫다. 

예를 들어 14억원짜리 전용 84㎡ 아파트에 당첨된 수분양자가 단독명의 상태에서 2년 거주 후 매도하면 취득세 등을 빼고도 약 1억원가량 양도세를 납부한다. 반면 부부간 증여로 공동명의인 아파트를 매도하면 양도세를 2000만원가량 아낄 수 있다. 종부세뿐 아니라 양도세 측면에서도 공동명의가 이득이다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “최근 몇 년간 서울 강남권 재건축 아파트에 당첨된 청약자 중 상당수가 분양권을 공동명의로 바꾸기 위해 배우자에게 증여하는 건수가 급증했다”고 귀띔했다. 

반면 기존에 보유하던 아파트를 공동명의로 돌리는 것은 잘 따져봐야 한다. 증여받는 사람이 취득세를 납부해야 하고 증여세 부담도 크기 때문이다. 특히 장기보유 특별공제 기간은 공동명의 전환일로부터 다시 계산하는 만큼 단기간 집을 팔 생각이라면 곤란하다. 양도차익에 대한 세액 감면 혜택이 감소할 수 있다. 

증여할 때 아예 빚까지 함께 물려주는 것도 절세 방법이다. 세무 용어로 ‘부담부증여’다. 대신 증여를 한 사람은 채무에 대한 양도소득세를 부담해야 한다. 은행 대출이나 아파트 전세금, 상가보증금은 모두 부채가 되기 때문에 보통 부담부증여를 활용하면 증여세가 적게 나온다. 

가령 1주택자인 B씨가 시세 9억원이고 전세보증금이 6억원인 아파트를 부담부증여로 자녀에게 증여할 경우 3억원(시세 9억원-전세보증금 6억원)에 해당하는 증여세 약 3900만원만 납부하면 된다. 만약 이 아파트를 단순증여(9억원)로 자녀에게 물려주면 증여세가 1억8900만원이나 나올 수 있다. 

물론 부담부증여가 항상 유리한 것은 아니다. 양도소득세가 얼마가 되느냐에 따라 달라지기도 한다. 아파트값이 그새 많이 올라 차액이 발생하면 아파트가 1가구 1주택 비과세 대상에 포함되는지 살펴보자. 취득가액에 따라 부담부증여를 할지 일반증여를 할지 결정하는 것이 바람직하다. 또 채무 상환 능력이 없는 자녀에게 부담부로 증여하는 것도 현명하지 않다. 자녀에게 상환 능력이 있는지 등을 세무당국이 항상 사후관리한다. 단순히 증여세를 아낄 요량으로 부담부증여를 한 후 증여자가 빚을 갚아주거나 거짓 채무임이 드러나면 오히려 막대한 과징금을 물 수 있다.