‘부동산 공시가격’ 하면 우선 부동산 관련 세금을 떠올리기 쉽다. 하지만 의외로 많은 분야에서 활용된다.  

기초노령연금, 기초생활보장 등 10개 복지분야, 개발부담금 등 4개 부담금 산정 기준, 도로점용료 산정을 비롯해 민사소송 소가 산정 등 18개 행정 목적, 재산세·종합부동산세 등 8개의 조세, 보상평가·분양가격 산정 등 20개 부동산 평가…. 무려 60개 목적으로 공시가격은 활용된다. 

1300만명이 넘는 국민의 건강보험료를 결정하고 국가장학금을 신청하고 병역감면에도 활용되고 있으니 부동산 보유자 뿐 아니라 모든 국민에게 영향을 끼치는 제도다.

국토교통부가 매년 공시하는 부동산 공시가격은 토지, 단독주택, 공동주택 3종류다. 출발은 토지가격이었다. 과거에는 보상을 위해 건설부가 기준시가를 공시하고 내무부는 지방세를 걷기 위해 시가표준액을, 국세청은 국세를 걷기 위해 기준시가를 정했다. 

제각각의 지가 체계는 1989년에 지가공시법이 제정되면서 일원화된다. 공시지가 제도의 탄생이다. 공시 가격은 시세를 반영해 정확한 가격을 책정해야 한다. 하지만 처음부터 공시지가는 기존 과표기준과 연속성 때문에 매우 낮은 현실화율로 출발할 수밖에 없었다. 

시세상승 비율보다 공시가격을 많이 올리면 국민의 세 부담이 대폭 늘고 복지수급자들이 탈락하는 문제 등 개선의 어려움이 있었다. 글로벌 경제위기 같은 상황이나 부동산 시장 여건 등도 공시지가를 올리는데 압력으로 작용했다.  

2005년에는 주택가격 공시제도가 도입됐다. 현재 주택 및 토지에 대한 과세기준은 공시가격으로 일원화됐고 일반건물과 주택 외 건물에 대해서만 국체청의 기준시가와 시가표준액으로 세금을 부과한다. 

김현아 자유한국당 의원이 대표발의한 부동산가격공시법 개정안은 ‘부동산 공시가격의 실거래가 반영법’이다. 현재 부동산 공시가격은 실거래가 반영률이 유형별·지역별로 편차가 크다. 

정부 차원의 공식 통계조차 작성되지 않고 있다. 이 법안은 국토부 장관이 부동산 가격의 실거래가 반영률을 조사하도록 하고 유형별·지역별 편차 해소를 위한 실거래가 반영률 목표치를 설정해 공시가격의 합리화와 조세 형평성을 높이자는 내용이다.  

◇“이 법은 반드시 필요한가?”=부동산 공시가격의 실거래가 반영률은 단독주택이 50% 수준이고 아파트 같은 공동주택은 서울 강북지역이 70%, 강남지역은 60% 정도다. 국토부의 관행혁신위원회는 장기적으로 90% 이상까지 반영돼야 한다고 개선권고를 했다. 

공시가격의 낮은 현실화율 뿐 아니라 형평성도 문제이다. 토지, 단독주택, 공동주택이라는 3가지 유형과 17개시도, 9억원을 기준으로 한 지역, 가격대 등의 사이에서 현실화율이 차이난다. 가격이 급등한 지역은 현실화율이 낮다. 시세 파악이 아파트보다 상대적으로 어려운 토지나 단독주택도 낮다. 고가부동산과 특수부동산의 현실화율을 올리는 등 유형, 지역, 가격대간 공시가격의 형평성은 반드시 개선이 필요하다. 

◇“이 법은 타당한가?”=현행 공시가격은 지역별 특성이 반영되지 않고 일률적으로 전년대비 변동률을 중점 관리하는 시스템이다. 유형간, 지역간, 용도간, 가격대별 공시가격의 현실화 수준 차이는 수평적·수직적 불평등을 만든다.  

당연히 과세 형평성 문제로 직결된다. 하지만 실거래가 반영률을 올리는 것은 부동산 관련 세금이 증가에 대한 우려를 낳는다. 그동안 축적된 실거래 자료의 대표성이 낮고 데이터도 부족하다는 이유에서 반대도 있다.  

이 문제는 과세목적의 시장가치와 공시가격을 개념적으로 분리할 필요성으로 연결된다. 부동산 공시가격은 시장가치가 아니라 조세저항을 감안해 하향조정된 가격임을 국민들에게 알려 논란을 잠식시킬 필요가 있다.  

◇“이 법은 실행 가능한가?”=부동산 공시가격은 정부의 유일한 공적 부동산 조사통계 자료로서 활용 영역이 지속적 확대되고 있다.  

특히 지난해 65세 이상 노령인구 비율 14.5%에 이른 가파른 고령화는 향후 소득세보다 재산 보유세가 더욱 중요해질 것이라는 예측을 가능케 한다. 보유재산의 가치판단 기준인 부동산 공시가격의 중요성이 더욱 커지는 것이다.  

정동영 민주평화당 의원은 지난 2월 공시지가와 공시가격을 실거래가의 80%를 반영하는 법안을 발의했다. 정부·여당 뿐 아니라 야당도 공시가격의 현실화와 형평성 개선에 의지를 같이하고 있다. 
전국의 지가는 2010년 11월 이후 92개월 연속 상승했다. 가격공시제도는 부동산 정책 뿐 아니라 경제·사회정책을 조절하는 손잡이다. 부동산 투기 억제책이나 과세표준으로만 볼 것이 아니다. 실거래가 반영비율을 조사하고 발표하는 것은 불평등을 줄이는 첫걸음이다.