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부동산뉴스

임대 꽉찬 깔끔한 빌딩 vs 낡고 공실있는 저평가 빌딩
2018년 11월 소녀시대 멤버 윤아는 서울 강남구 청담동 대지 면적 467.7㎡, 연면적 1462.56㎡인 지하 2층~지상 4층 규모 빌딩을 대출 60억원을 받아 100억원에 매입했습니다. 청담동 고급 오피스텔 피엔폴루스 뒤쪽에 위치한 이 빌딩은 2014년에 준공해 건물 외관이 깔끔한 편입니다. 한 업체가 보증금 3억원, 월 임대료 3000만원 조건으로 2021년까지 임대차계약을 체결했습니다. 매입가 100억원 대비했을 때 연 수익률은 3% 후반 정도 발생하는 건물입니다.
 
청담동 빌딩 수익률이 보통 2~3% 정도라는 점을 감안하면 수익률이 나쁘지 않은 편입니다. 하지만 한 업체가 건물 전체에 들어 있기 때문에 임대료를 제때 내지 않으면 타격이 크고, 향후 만기 이후 나가게 된다면 전 층 공실이 생길 위험이 있습니다. 이처럼 전 층 임대를 하는 것은 당장 건물 관리가 편할 수는 있지만 공실 우려가 있어 `양날의 칼`이라고 할 수 있습니다. 한 업체가 전 층을 사용하고 있다면 임대차계약을 할 때 임대료 미납을 대비해 제소 전 화해조서를 받거나 보증금 비율을 높이는 등 특별한 주의가 요구됩니다. 

보통 이렇게 임대가 완성돼 있는 건물은 가격이 비싼 편인데, 윤아는 시세 대비해서 적당한 가격에 매입한 것으로 보입니다. 

비슷한 시기에 MC 노홍철도 서울 강남구 신사동 대지 면적 517.50㎡, 연면적 1374㎡인 지하 1층~지상 5층 규모 빌딩을 122억원에 매입했습니다. 이 빌딩은 다소 노후하고 관리가 잘 되지 않아 건물 약 50%가 공실인 상태입니다. 단순히 현재 상태만 본다면 잘못 매입한 것처럼 보일 수 있습니다. 

그러나 이 건물은 오히려 공실 원인을 찾고 체계적으로 관리한다면 충분히 가치를 높일 수 있는 건물입니다. 임대가 다 맞춰진다면 최대 약 5% 수익까지 나올 수 있으며, 건물 전면이 넓어 가시성이 높다는 이점이 있습니다. 또한 기계식 주차가 가능해 주차대란으로 몸살을 앓는 가로수길에서 충분한 메리트가 있습니다. 거기에다 압구정 지구단위계획 대상 지역 개발, 2022년 신사역 신분당선 연장 등 호재가 산적해 있어 향후 가치 상승이 예상됩니다. 시간이 지나면서 건물이 노후하자 인근 시세 대비 가격이 떨어졌는데, 이 순간 노홍철은 기회를 놓치지 않고 잡은 것입니다. 당장 건물 컨디션은 좋지 않지만 매입 후 잘 관리하면 인근 호재들과 맞물려 보석이 될 건물이라고 알아본 것이죠. 

또 하나 주목할 점이 있습니다. 매도인이 2015년 받았던 대출을 그대로 승계한 것입니다. 2015년 당시 금리가 더 저렴하기 때문에 이를 승계해 낮은 금리를 적용받고 대출 절차의 번거로움도 더는 일거양득 효과를 본 것입니다. 

요즘처럼 대출 금리가 올라가는 시점에는 기존 매도인이 좋은 조건에 대출을 받았다면 승계를 받는 방법도 좋은 방법이라 할 수 있겠습니다. 

정리해보자면 윤아와 노홍철은 둘 다 100억원대 투자를 했지만 다른 전략을 택했다고 볼 수 있습니다. 윤아는 건물이 깔끔하고 임대 수익도 준수하게 발생하며 관리하기 편한 건물에 투자했고, 노홍철은 노후하고 당장 임대수익이 크게 발생하지 않지만 미래 가치를 보고 매입했습니다.