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서울 압구정 로데오 거리의 빌딩이 최근 잇따라 거래됐다. 2000년대 들어 임대료 상승과 이로 인한 젠트리피케이션, 경쟁 상권인 가로수길 등장 등으로 쇠퇴하던 압구정 로데오 상권이 살아날 조짐이다.
오랜 시간 표류하던 압구정동 아파트 단지 재건축이 추진위 설립 등으로 본격 시동을 걸면서 상가와 빌딩 매매가 활발하게 이뤄지고 있는 것이다.
9일 빌딩 전문중개회사인 `빌사남`에 따르면 올해 들어 압구정 로데오에 있는 건물 3개가 잇따라 팔렸다. 올 들어 가로수길 빌딩 매매가 전무한 것과 상반된다.
압구정 로데오 상권은 2000년대 들어 너무 비싼 임대료를 감당하지 못하고 기존에 있던 가게들이 속속 빠져나가면서 상권이 무너지기 시작했다. 인근에 `가로수길`이라는 새로운 상권이 등장한 것도 압구정 로데오의 쇠퇴를 불러왔다. 1만가구가 넘는 압구정 아파트 지구를 끼고 있어 배후 수요가 넘친다는 점이 압구정 로데오의 또 다른 매력포인트였으나 정작 상권을 구성하는 가게들은 중장년층이 많이 거주하는 압구정 아파트 분위기와 달리 술집이나 20·30대 젊은 취향 옷가게 등이 많은 `젊은이들의 유흥상권`으로 포지셔닝된 것도 부정적 영향을 미쳤다.
그러나 지난 몇 년 가로수길은 중국인 관광객들이 몰려오며 화장품 로드숍이나 SPA(생산유통일괄) 브랜드숍으로 채워지자 점점 압구정 주민들의 선호도가 떨어졌다. 이에 빌딩 투자자들은 그동안 외면받던 압구정 로데오로 눈을 돌리기 시작했다.
이 같은 호재에 맞춰 압구정 로데오 상권도 스스로 변하기 시작했다. 압구정 주민센터와 건물주, 입점 상인, 지역주민 등으로 추진위를 구성해 `착한 임대료 사업`을 벌였고, 건물주가 솔선수범해 임대료를 20~50% 낮췄다. 공실률이 줄었고 자치구 차원에서도 다양한 이벤트를 펼치면서 거리가 살아나기 시작했다. 덕분에 1년에 1~2건 이뤄질까 말까 하던 압구정 로데오 인근 빌딩 매입이 작년 중후반기에는 탄력을 받아 8건이 이뤄졌다. 매매가격도 최고 85억원을 찍는 등 상황이 호전됐다.
상권 포트폴리오 다양화도 이뤄졌다. 도산공원 뒤편으로 고급 의류 및 잡화 편집숍과 명품 브랜드숍, 카페, 레스토랑 등이 포진하기 시작하면서 1만가구가 넘는 압구정 아파트 주민 수요가 이쪽으로 몰리기 시작한 것이다.
여기에 `압구정 아파트지구 지구단위계획` 발표와 이에 따른 주민들의 재건축 본격 추진이라는 대형 호재도 발생했다. 특히 최근 들어 한양 일부 단지와 구현대아파트 등에서는 재건축추진위원회를 설립하면서 속도를 내고 있다는 점도 투자자들의 구미를 당기게 했다.
이들 아파트가 재건축되면 기존에 비해서는 거주인구가 확 늘어날 수밖에 없고, 압구정 아파트 가격을 감안하면 상당한 구매력이 있는 배후 수요가 그만큼 확보되는 것이다. 돈을 쓸 수 있는 여력이 되는 1만여 가구의 배후 수요는 어디서도 찾기 힘든 상황이라는 계산이 빌딩이나 상가 투자자들의 머릿속에 깔려 있는 것이다.
자발적으로 임대료를 낮추는 움직임이 있었음에도 불구하고 신사동 가로수길 상권에 비해서도 임대수익률이 낮지 않다는 점이 빌딩투자 매력도를 높였다는 분석이다. 작년부터 올해까지 거래된 압구정 로데오 빌딩의 임대수익률은 3~4%대로 신사동 다른 상권에 비해 낮은 편이 아니다. 최근 빌딩이나 상가 매입 시 RTI(임대업 이자상환비율)를 보고 대출한도를 결정하는 새로운 법이 도입됐지만 로데오 인근의 임대수익률 정도면 기존과 비슷한 수준의 대출을 받기에 크게 무리가 없다는 분석이다.